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  • 《民法典》研讀心得之三:今后買二手樓時,一定要查居住權

    [ 盧慶波律師 ]——(2020-8-23) / 已閱918次

    《民法典》研讀心得之三:今后買二手樓時,一定要查居住權 (2020-08-17 18:43:11)[編輯][刪除]轉載▼
    標簽: 民法典 居住權 婚姻 房產
    《民法典》研讀心得之三:今后買二手樓時,一定要查房產有無設立了居住權!

    作者:盧慶波律師單位:廣東廣信君達律師事務所(東莞辦公室)

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    關鍵詞:民法典 二手樓 居住權 出租 遺囑

    前言:以前買二手樓時,一定要查房產有無被查封,從2021年1月1日起(即民法典生效之日),大家買二手房時,要增加一項前置措施,就是要查房產有無設立了居住權!有居住權的房產,不買為妙!如下是本文的分析。

    一、注意!你買的二手樓可能設立了居住權。

    (一)風險一:以合同的形式設立居住權。舉例說明。小明是房產的所有人,小紅嫁給了小明。小紅擔心小明日后花心,不要她,離婚后將露宿街頭。于是在小紅的要求下,小明與小紅簽訂居住權合同,約定小紅可以居住至百年歸老,并向登記機構申請居住權登記。

    (二)風險二:以遺囑方式設立居住權。舉例說明。長輩林伯非常感謝某人劉叔,劉叔是陪伴他晚年的老朋友,劉叔家景不富裕,居所給了他孩子了,自己沒有居所。林伯想留房屋給自己孩子,但他也想劉叔在他去世后也可以一直居住他家直到百年歸老。林伯想到一個所有權與居住權分離兩全其美的方式:房產所有權給孩子;房產的居住權給了劉叔。于是立了遺囑,并向登記機構申請居住權登記。

    二、設置了居住權的二手樓,你買了有多大的影響?

    (一)什么是居住權?法律上是這樣解釋的:居住權是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,居住權的目的是滿足生活居住的需要。說白點:享有居住權的人可以長期住在房屋里,并因生活需要可以合理地裝修房屋,直至居住權期限屆滿或者居住權人死亡。

    (二)如果你買了有設立居住權的房屋,有多大價值?第一,你打算自住的,好,將有一個陌生人與你同住,你趕不走他,他有居住權!第二,你打算買來用于出租的,好,誰愿意租來與一個陌生人同住?況且法律上也規定設立居住權的住宅不得出租,除非居住權合同有特別約定。房產不能自住也不能租,那價值在哪?將來轉手也成問題呀!

    三、一定要買有居住權的二手樓時,應如何處理?要求一手房東馬上到登記機構辦理注銷居住權手續,待居住權注銷后,才進行二手樓交易。但注意:有一種可能,居住權人不配合一手房東辦理注銷!那你就別買了!
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